Loi n° 18-00 relative à la copropriété

Les dispositions de la présente loi s’appliquent à la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires. Les présentes dispositions s’appliquent aux immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation ou non immatriculés.

Sont considérées comme parties privatives des immeubles, les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et personnellement. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Sont considérées comme parties communes des immeubles, les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux.

Sont réputées parties communes : le sol ; les gros œuvres de l’immeuble, les fondations, les murs porteurs et les caves quelle que soit leur profondeur ; la façade de l’immeuble ; les toits destinés à l’usage commun ; les escaliers, les passages et les corridors destinés à l’usage commun ; les loges des gardiens et des concierges ; les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l’usage commun ; les murs et cloisons séparant deux appartements ou locaux ; les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties privatives ; les coffres, têtes de cheminée et les bouches d’aération destinés à l’usage commun. Sont considérées également comme parties communes, sauf stipulation dans les titres de propriété : les toitures et les balcons non affectés initialement à l’usage individuel ; les cours et jardins ; les locaux destinés à l’usage commun. D’une manière générale, toute partie considérée comme telle ou que la nature de l’immeuble exige qu’elle soit destinée à l’usage commun.

Sont considérées comme droits accessoires aux parties communes : le droit de surélévation de l’immeuble ; le droit d’édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et dans leurs sous-sols ; le droit d’excavation. Le tout conformément aux dispositions des articles 23 et 44 de la présente loi.

Sauf disposition contraire des titres de propriété, la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est en fonction de l’étendue de sa partie individuelle par rapport à l’étendue de l’ensemble des parties individuelles de l’immeuble au moment de l’établissement de la copropriété.

Les parties communes et les droits y afférents ne doivent faire l’objet ni d’une répartition entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux, ni d’une vente forcée indépendamment des parties individuelles. Aucun copropriétaire ne peut ni user de sa fraction divise ni la louer ou l’hypothéquer indépendamment de sa fraction indivise.

Tout immeuble en copropriété soumis aux dispositions de la présente loi est régi par un règlement de copropriété. Le propriétaire initial ou les copropriétaires d’un commun accord sont tenus d’élaborer un règlement de copropriété dans le respect des dispositions de la présente loi et notamment de ces articles 9 et 51. Une copie doit en être remise à tout copropriétaire. En cas d’absence du règlement de copropriété, un règlement de copropriété type leur est applicable.

Le règlement de copropriété comporte obligatoirement : la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur usage ; la définition des règles relatives à l’administration des parties communes et le droit de jouissance y afférent ; la définition des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l’assemblée générale ainsi que les critères de désignation du syndic et de son adjoint et, le cas échéant, du conseil syndical ; la répartition des quotes-parts d’indivision relatives aux parties communes à chaque fraction divise.

Sont accompagnés au règlement de copropriété les plans d’architecture ne varietur et les plans topographiques approuvés définissant les parties individuelles et communes.

Le règlement de copropriété auquel sont annexées les pièces jointes et les modifications éventuelles doit faire l’objet, pour les immeubles immatriculés, d’un dépôt et d’un enregistrement à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble.

Sous peine de nullité, tout acte relatif au transfert de la copropriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d’un droit réel ou de l’extinction dudit droit, doit être établi par acte authentique ou par acte à date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes.

Tous les copropriétaires se trouvent de plein droit groupés dans un syndicat ayant une personnalité morale et une autonomie financière. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Le syndicat est administré par une assemblée générale et géré par un syndic.

Tout copropriétaire est, de plein droit, membre du syndicat. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à l’importance de ses droits. Le copropriétaire peut mandater un tiers pour voter en son nom.

L’assemblée générale procède à la gestion de l’immeuble conformément à la loi et au règlement de copropriété et prend des décisions dont l’exécution est confiée à un syndic.

L’assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an. Il peut être tenu une assemblée générale extraordinaire à laquelle sont convoqués tous les copropriétaires. Le syndic convoque l’assemblée et dresse un projet d’ordre du jour.

L’assemblée générale élit parmi ses membres son président pour en diriger les travaux, désigne un secrétaire pour dresser le procès-verbal et délibère sur les points inscrits à l’ordre du jour.

L’assemblée générale prend, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, les décisions relatives à la gestion de l’immeuble. Si le quorum de la moitié des voix n’est pas obtenu, une deuxième réunion se tient dans un délai de 30 jours.

L’assemblée générale désigne un syndic ainsi que son adjoint à la majorité des voix. Le syndic peut être désigné parmi les tiers. Le syndic et son adjoint sont nommés pour une durée de deux ans renouvelable.

L’assemblée générale est chargée de : prendre les décisions assurant la sécurité, la maintenance et la conservation de l’immeuble ; gérer les parties communes ; désigner et révoquer le syndic ; autoriser le syndic d’ester en justice ; approuver le budget du syndicat et fixer les charges.

À la majorité des trois quarts des voix, l’assemblée générale statue sur : l’élaboration ou l’amendement du règlement de copropriété ; les travaux d’améliorations ; la désignation du concierge ; la révision de la répartition des charges ; les grands travaux d’entretien ; l’assurance collective.

Sont prises à l’unanimité les décisions concernant : l’édification d’un nouveau bâtiment ou surélévation ; la cession d’une partie de l’immeuble ; la création de locaux à usage collectif ; la cession du droit de surélévation ; les transformations aux parties communes.

L’assemblée générale ne doit, en aucun cas, obliger un copropriétaire à changer la destination ou les conditions d’usage de sa partie individuelle.

L’assemblée générale vote chaque année un budget prévisionnel et une provision pour les grands travaux d’entretien. Les copropriétaires versent des provisions trimestrielles. Les comptes sont établis conformément à des règles comptables spécifiques.

À défaut du versement d’une provision à sa date d’exigibilité, les autres provisions deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 30 jours. Le président du tribunal peut ordonner le versement avec exécution provisoire.

Le syndic est chargé notamment : d’exécuter le règlement de copropriété ; de concrétiser les décisions de l’AG ; de veiller au bon usage des parties communes ; d’effectuer les réparations urgentes ; de préparer le budget ; de collecter les participations ; de tenir la comptabilité ; de communiquer la situation de trésorerie tous les trois mois ; de tenir les archives.

En cas de décès du syndic, de sa révocation ou de sa démission, le syndic adjoint exerce les mêmes attributions. Le syndic ou son adjoint est tenu responsable du non accomplissement de ses tâches.

À l’expiration de sa mission, le syndic est tenu de remettre au nouveau syndic tous les documents, archives, registres et la situation de trésorerie dans un délai de 15 jours.

Lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats, il est créé un conseil syndical composé de représentants de chaque syndicat, chargé de gérer les parties communes.

Dans un délai de huit jours suivant les décisions de l’AG, le syndic doit notifier à tous les copropriétaires les décisions accompagnées des procès-verbaux. Toute personne lésée peut contester les décisions en référé.

Tout copropriétaire a droit de disposer librement de sa partie divise. Le copropriétaire ou l’occupant doit user des parties indivises selon leur affectation, sans porter préjudice aux autres. Le locataire s’engage à respecter le règlement de copropriété.

Tout copropriétaire a droit d’accès aux archives, registres du syndicat, notamment ceux relatifs à la situation de la trésorerie.

Le copropriétaire ne doit pas interdire les travaux relatifs aux parties indivises décidés par l’AG. Le syndic doit l’informer 8 jours avant leur démarrage, sauf travaux d’urgence.

Le copropriétaire ayant subi un préjudice par suite d’exécution des travaux a droit d’être indemnisé par le syndicat.

Chaque copropriétaire a droit d’ester en justice pour préserver ses droits dans l’immeuble ou réparer le préjudice causé aux parties communes.

Chacun des copropriétaires est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes, en fonction de sa quote-part.

La modification de la répartition des charges communes ne peut être décidée que par l’AG à la majorité des trois quarts des voix.

Si un copropriétaire considère sa participation supérieure à son dû, il peut saisir le tribunal. Si un copropriétaire ne s’acquitte pas du paiement, le président du tribunal prononce une ordonnance d’injonction de payer.

Les copropriétaires peuvent, à la majorité des trois quarts, instituer un droit de préférence pour les actes emportant transfert de propriété à titre onéreux.

Les créances du syndicat bénéficient de l’hypothèque forcée sur l’immeuble immatriculé.

Les créances du syndicat bénéficient d’un privilège sur les meubles se trouvant dans l’appartement ou le local.

En cas de cession, le cessionnaire est solidairement responsable avec le cédant pour le paiement des créances du syndicat.

Les créances du syndicat relatives aux charges communes sont prescrites si elles ne sont pas réclamées dans les deux ans.

Le droit de surélévation ou d’excavation ne peut être fondé que s’il est expressément autorisé par les lois en vigueur et approuvé à l’unanimité par les copropriétaires.

En cas de destruction totale, la décision de reconstruction est prise à l’unanimité. En cas de destruction partielle, la remise en état est décidée à la majorité des trois quarts. Les fonds générés doivent être affectés à la reconstruction.

La présente loi s’applique aux coopératives et associations d’habitat.

Les coopératives et associations d’habitat sont tenues d’élaborer un règlement de copropriété.

En cas de dissolution de la coopérative ou de l’association, un syndicat est créé de plein droit en raison de l’existence des parties communes.

Dans le cas de division d’immeubles, il est établi par voie de morcellement du titre foncier originel des titres fonciers distincts relatifs à chaque fraction divise.

Le règlement de copropriété doit être publié par une inscription sur le titre foncier.

Outre les renseignements prévus par l’article 9, le règlement de copropriété doit contenir : l’intention de se conformer au statut de la copropriété ; la description de l’immeuble et ses références foncières ; la description de la division ; le tableau de répartition des quotes-parts.

Les droits réels et les charges foncières relatifs à chaque fraction divise sont inscrits sur le titre foncier concerné.

Le titre originel, lorsqu’il ne s’applique plus qu’à des parties communes, est porté d’office au nom du syndicat des copropriétaires.

Le titre foncier originel comporte une description des parties indivises ainsi que les clauses principales du règlement.

Le duplicata du titre foncier originel est délivré au syndicat des copropriétaires.

Les titres fonciers distincts comportent la description des fractions divises avec indication de leur surface et hauteur.

Lorsque plusieurs fractions deviennent la propriété d’une même personne, la fusion des titres fonciers distincts peut être requise.

Tout fractionnement d’une partie divise doit être autorisé par le syndicat à la majorité des trois quarts des voix.

En cas de destruction totale, le conservateur peut radier les titres fonciers des parties divises et inscrire le titre originel au nom de l’ensemble des copropriétaires.

La présente loi entre en vigueur dans un délai d’un an courant à compter de la date de sa publication au bulletin officiel.

À compter de la même date, sont abrogées les dispositions du dahir du 21 hija 1365 (16 novembre 1946) réglant le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements.